【MyGoNews林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】商辦屬收益型產(chǎn)品，在多數(shù)國(guó)家，價(jià)格皆在住宅產(chǎn)品之上，臺(tái)灣實(shí)施ECFA後，長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)情勢(shì)看好，商辦產(chǎn)品逐漸嶄露頭角，成為資產(chǎn)布局一大重心。投資商辦產(chǎn)品首重投資報(bào)酬率，大臺(tái)北商辦行情於ECFA簽訂前後，因預(yù)期心理帶動(dòng)A、B級(jí)商業(yè)辦公產(chǎn)品價(jià)格飆漲，導(dǎo)致商辦租金投資報(bào)酬率逐步走低；反觀臺(tái)中精華商辦，在大量臺(tái)商自用、置產(chǎn)需求支撐下，掀起一股商辦投資熱潮。比較北市信義計(jì)劃區(qū)、敦北民生、松江南京、內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)等重點(diǎn)商圈，臺(tái)中港路商辦以其（一）稀有、（二）價(jià)實(shí)、（三）高投報(bào)等三大特性，更勝其他地區(qū)。

戴德梁行：商辦三到五年內(nèi)將快速增長(zhǎng)

戴德梁行二○一一年初發(fā)表「ECFA簽訂對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告」指出，在未來(lái)三到五年內(nèi)，隨著（一）ECFA逐步落實(shí)、（二）貿(mào)易量增加、（三）經(jīng)濟(jì)聯(lián)繫增強(qiáng)，（四）跨境投資活動(dòng)增加等狀況，會(huì)吸引更多大陸企業(yè)進(jìn)入臺(tái)灣。二○一○年末，已有多家大陸企業(yè)（如中鋼、交通銀行、中化等）在臺(tái)北CBD信義區(qū)設(shè)立代表處。隨著越來(lái)越多大陸產(chǎn)品進(jìn)入臺(tái)灣，預(yù)期大陸企業(yè)在臺(tái)灣租、購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)活動(dòng)也會(huì)不斷增加。因此，戴德梁行預(yù)計(jì)：「臺(tái)灣商辦市場(chǎng)將有快速增長(zhǎng)。」

因?yàn)榭礈?zhǔn)商辦後市，北市「商辦爭(zhēng)奪戰(zhàn)」於信義計(jì)劃區(qū)快速展開(kāi)，「統(tǒng)一國(guó)際大樓」自二一年中起一連四次交易，成交價(jià)由剛開(kāi)始的每坪一百三十萬(wàn)元，一路拉升到每坪一百七十萬(wàn)元，三個(gè)月時(shí)間，北市商辦行情「變！變！變！」、「漲！漲！漲」，讓人看得眼花撩亂。

二○一一年政府祭出奢侈稅上路前夕，位於臺(tái)北市東區(qū)心臟地帶的三陽(yáng)忠孝大樓進(jìn)行法拍，創(chuàng)下（一）法拍店面新高、（二）B級(jí)辦公室價(jià)格新高、（三）土地成交行情新高的「三高」記錄。在奢侈稅執(zhí)行之後，商辦的搶手，讓市場(chǎng)資金出現(xiàn)向商不動(dòng)產(chǎn)聚集的趨勢(shì)。

房?jī)r(jià)漲 北市商辦投報(bào)率探底

ECFA、陸客來(lái)臺(tái)等多項(xiàng)預(yù)期心理因素，導(dǎo)致北市商辦產(chǎn)品出現(xiàn)「搶貨」?fàn)顩r，然而，在房?jī)r(jià)創(chuàng)新高同時(shí)，租金漲幅卻沒(méi)有跟上，出現(xiàn)商辦租金投資報(bào)酬率下降的困擾。根據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)二○○五到二○一一年北市商辦整體租金行情，僅頂級(jí)商辦上漲約百分之一點(diǎn)零八，其餘呈現(xiàn)持平，高房?jī)r(jià)降低了租金投報(bào)率，讓人開(kāi)始思考「應(yīng)該在商辦價(jià)格合理區(qū)域，選擇A級(jí)產(chǎn)品，投報(bào)率才會(huì)高於金融機(jī)構(gòu)存款利率。」

全球資產(chǎn)管理公司表示，二○一一年第二季北市商辦各等級(jí)大樓價(jià)格皆小幅上漲，年化租金報(bào)酬率約百分之二點(diǎn)七，報(bào)酬率持平，因商辦行情上漲同時(shí)，租金也有小幅走揚(yáng)，且空置率連續(xù)兩收斂，顯示產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)甦，改善。商仲業(yè)者認(rèn)為，「若商辦產(chǎn)品投資報(bào)酬率低於百分之三以下，就難以吸引法一一年預(yù)估將超過(guò)四百五十億元新臺(tái)幣，人以及外資進(jìn)場(chǎng)?！?br />
海外臺(tái)商  看上臺(tái)中港路商辦產(chǎn)品

臺(tái)北商辦價(jià)格飆高，租金投報(bào)率下降。反觀，臺(tái)中地區(qū)商辦產(chǎn)品卻在臺(tái)商鮭魚(yú)回流帶動(dòng)下，企業(yè)總部需求大增。根據(jù)大陸臺(tái)商經(jīng)貿(mào)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，二○○六年臺(tái)商回臺(tái)投資金額僅二十二億元新臺(tái)幣，二○一○年投資金額高達(dá)三百八十億元新臺(tái)幣，二○一一年預(yù)估將超過(guò)四百五十億元新臺(tái)幣，大幅成長(zhǎng)二十倍。

興富發(fā)建設(shè)董事長(zhǎng)鄭欽天表示：「不少中部臺(tái)商在中國(guó)發(fā)展良好，生意越做越大，但臺(tái)灣總部是住家兼工廠，隨著中國(guó)人力成本升高，臺(tái)灣投資環(huán)境改善，企業(yè)老闆回臺(tái)，首要之務(wù)就是替公司尋找一個(gè)企業(yè)總部?！惯@些創(chuàng)造臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)奇蹟?shù)墓S，面對(duì)產(chǎn)業(yè)全球化，企業(yè)董事長(zhǎng)們對(duì)於門(mén)面要求更高，也刺激了中部商辦的需求，近期興富發(fā)於臺(tái)中推出的商辦個(gè)案中，即有不少此類(lèi)大老闆前來(lái)洽詢。

海外臺(tái)商在中部尋找企業(yè)總部的需求大幅提升，中臺(tái)灣政經(jīng)都心「臺(tái)中市」成為首選，擁有陸、海、空三港優(yōu)勢(shì)，且為中部唯一直轄市，臺(tái)中市無(wú)論是公共建設(shè)資源或城市整體規(guī)劃皆優(yōu)於周邊縣市。中港綠園道附近的商辦成兵家必爭(zhēng)之地，包括勤美集團(tuán)、國(guó)泰人壽、遠(yuǎn)雄人壽、興富發(fā)建設(shè)皆已在此置產(chǎn)、開(kāi)發(fā)商用不動(dòng)產(chǎn)，但多為自用或出租，真正釋出坪數(shù)幾近於零。

臺(tái)中港路商辦購(gòu)買(mǎi)三指南

鎖定國(guó)際商道優(yōu)勢(shì)，臺(tái)中港路更是各大外商銀行、企業(yè)積極設(shè)點(diǎn)的主要地段，短短一公里的中港綠園道沿線，即有十一家外商銀行、壽險(xiǎn)業(yè)者、十四家本國(guó)銀行設(shè)點(diǎn)（表二），這些金融機(jī)構(gòu)打造出「臺(tái)中港路?金控大道」。

因此，站在ECFA投資熱潮的制高點(diǎn)，可以歸納出三個(gè)重點(diǎn)：（一）商辦優(yōu)於住宅、（二）中臺(tái)灣優(yōu)於北臺(tái)灣、（三）臺(tái)中港路優(yōu)於七期，特別是具地標(biāo)價(jià)值的頂級(jí)商辦，因其地段、建築、規(guī)劃的稀有性，將成為各大企業(yè)矚目的焦點(diǎn)，投資價(jià)值更甚一般B級(jí)辦公室，當(dāng)市場(chǎng)有此產(chǎn)品釋出，絕對(duì)是外資、港資、陸資，三資搶進(jìn)的唯一標(biāo)的。